Billig bauen, teuer wohnen? Wer die Sinnhaftigkeit einer Investition allein nach den günstigsten Errichtungskosten eines Bauvorhabens beurteilt, kann unangenehme Überraschungen erleben, und zwar dann, wenn höhere als erwartete Betriebskosten den anfänglichen Kostenvorteil allmählich „auffressen“. Wie kann man sich dagegen absichern? Gibt es eine Möglichkeit, die bessere Wahl schon im Vorfeld herauszufinden? Ja: Der Vergleich von Lebenszykluskosten ist eine gute Methode, Varianten von Bauvorhaben oder gebäudetechnische Anlagen unter dem Gesichtspunkt wirtschaftlicher Nachhaltigkeit zu überprüfen.
Worum geht es?
Man versucht, das Vorhaben, z. B. ein Wohnhaus, mit Blick auf seine gesamte Lebensdauer oder eben seinen Lebenszyklus wirtschaftlich zu erfassen. Diesen gesamten Lebenszyklus kann man auf verschiedene Arten unterteilen, beispielsweise in die folgenden Phasen:
Planungsphase: Das Projekt wird konzipiert, geplant und die Ausführung wird vorbereitet
Errichtungsphase: Das Wohnobjekt wird gebaut, hier fallen die Errichtungs- und Finanzierungskosten an
Nutzungsphase: der Zeitraum, in dem das Objekt bewohnt wird, hier entstehen die Betriebs- und Erhaltungskosten, deren Hauptfaktor die Energiekosten sein können
Abbruchs- oder Sanierungsphase: Das Objekt wird abgebrochen oder saniert, es entstehen entsprechende Kosten
Nach Sanierung oder Neuerrichtung beginnt der Zyklus von Neuem.
Wie hoch sind die jeweiligen Kostenanteile?
Eine grobe Schätzung der Kostenanteile für ein Fall eines Mehrfamilienwohnhauses könnte folgendermaßen aussehen:
Planungskosten: 2%
Errichtungskosten: 15%
Betriebskosten: 80%
Entsorgungskosten: 3%
Auffällig ist darin, dass der Löwenanteil der Lebenszykluskosten in den Betriebskosten liegt, von denen wiederum ein großer Teil auf die Energiekosten für Heizung und Warmwasserbereitung fallen.
Welche Erkenntnisse lassen sich gewinnen?
Ein stark vereinfachtes Beispiel soll der Erläuterung dienen. Ein Einfamilienhaus soll errichtet werden, dem Bauherrn liegen zwei Varianten vor, für die jeweils die Errichtungs- und Betriebskosten bekannt sind:
- Die erste besteht in einem Niedrigenergiehaus üblicher Bauart, die zweite in einem Nullenergiehaus, das zwar höhere Investitions-, aber wegen marginaler Energie- auch deutlich niedrigere Betriebskosten verursacht.
- Für beide Varianten werden die Gesamtkosten aus der Investition und den Betriebskosten über die gesamte Lebensdauer errechnet und wie bei einer üblichen Wirtschaftlichkeitsberechnung auf den Barwert abgezinst.
- Die Lösung mit dem niedrigeren Barwert ist wirtschaftlich gesehen die günstigere, womit dem Bauherrn eine solide Entscheidungsgrundlage gegeben wird.
Die Vorgangsweise entspricht derjenigen, die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung etwa von Investitionen in Unternehmen gewählt wird, mit dem Unterschied, dass anstatt der technischen Nutzungsdauer hier von der Gesamtlebensdauer des Objekts ausgegangen wird.
Hilfe zur Alternativenprüfung
Wer heutzutage ein größeres Gebäude errichtet, ist gemäß OIB-Richtlinie 6, die ein Teil des Baugesetzes ist, bei der Wahl des Heizsystems zur Durchführung einer Alternativenprüfung angehalten. Das bedeutet, dass geprüft werden muss, ob erneuerbare Energie, eine Kraft-Wärme-Kopplung, ein Fernwärmeanschluss oder eine Wärmepumpenanlage die wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist. Die Lebenszyklusberechnung ist hier ein gutes Werkzeug, allerdings ist zu beachten, dass haustechnische Anlagen im Verlauf der Lebensdauer eines Gebäudes ein- oder mehrmals erneuert werden müssen.
